产权及其边界： 四川省乐至县三教观村形态调查

作者：刘长勇  责任编辑：admin  信息来源：中国农村研究院  发布时间：2016-09-26  浏览次数： 3570次

作者简介

刘长勇，华中师范大学中国农村研究院2014级硕士研究生，2016年6月6日赴四川资阳市乐至县选点并开展“长江小农”村落形态与时态的深度调查。经过8天2镇22个行政村，及对每个村的情况进行详细摸底和对村均3-4个小组的老人进行地毯式走访后，最终选定四川省乐至县石湍镇三教观村（解放之前该村名为人和村）为调研地点。

第一部分  房屋的产权边界

一、因分家而产生的房屋产权边界

（一）以家有两兄弟两间房为例

如图。按平均分配原则，两兄弟各分得A房和B房一间，对于1号和3号墙体，两兄弟分别单独享有其产权。对处于中间的2号墙，则以壁心为界，从中间对称分开，各家享有在自己这侧的产权，这样即使两兄弟发生重大矛盾，双方也不会轻易破坏2号墙以报复对方，因为2号墙是双方共有，破坏2号墙也即是破坏自己家的墙。若A户与B户想扩修房屋，则只能拆除自家单独所有的墙体，即1号和3号墙体，不能拆除2号墙体。若因某些原因而拆除2号墙体，则拆除后所有的椽木归兄弟双方共同所有，两家平分。

（二）以家有三兄弟三间房为例。

如图。三间房屋有编号为1、2、3、4的四扇墙体，在兄弟分家时，按照均分原则，每个兄弟可以得到一间房屋，即每个兄弟分别可以得到A、B、C各一间房。分有A号房间的人拥有1号墙，分有B号房间的人拥有2号墙，同理，分有C号房间的人拥有3号墙，对于4号墙则采取兄弟三人共有产权的形式进行分配，每个人都无权去破坏或拆除。对于2号墙，名义上虽然属于B户所有，但事实是与A户共有，所以B户也无权私自拆除，对于3号墙也遵循同样的规则。如果要扩修房屋，则必须先从A户和C户开始，B户只能最后扩修房屋，即B户无权先扩修房屋。若B户坚持要扩建房屋，则必须另寻土地进行扩建。若A户要扩修房子，则也只能单另拆除1号墙体,如果因修建房屋而拆除4号墙体,则拆除的椽木三兄弟共同所有，实行平分。

（三）分配的方式及原则

至于哪个兄弟拥有哪件房，则通过捻勾（即抓阄）的方式决定，捻勾时本家的内亲（如叔伯）、母亲那边的亲戚（如外公、舅舅）及自己妻子那边的亲戚（如岳丈、舅子）要到场。为避免以后兄弟间不团结和个人养老的问题，家长绝少以个人权威的方式对房屋进行指名分配。捻勾遵循“赖子勾上死”的原则进行，即抓阄后得到的房屋不管自己是否满意，均不得反悔。捻勾时各个兄弟请相信的中立第三方做勾，勾必须大小、颜色、形状一致，若兄弟中有一人不同意勾的公正性，则捻勾无法进行。

空口无凭，立约为据。以上形成的两种房屋产权边界，均在分关（分家契）中有较详细的交代和说明，以免引发兄弟间的矛盾。若兄弟间发生官司，则以当初的分关为据。对于房屋周边的空地及其地上的附属物也一并在分关中进行交代和说明。分关的数量以兄弟数量而定，内容除田土名称和规定的房屋边界部分不同外，序言及其他部分则完全一致。

二、与邻家相邻而产生的房屋产权边界

（一）空地为界。若某家修建的房屋与邻居家的房屋相近，原则上即以两家房屋之间的空地作为产权边界，房屋之间空置的土地在产权上一家一半，在空地中间一般挖有排水沟。若无特殊原因，双方一般不得在空地上堆砌杂物，更不能再单另私自建房，即双方都无权侵占中间的空地，这在当地村民之间已形成默契。

（二）滴水为界。若A户在之前已经建好房屋，B户现计划挨着A户房屋建房（前提是在B户自己家的土地上建屋，或者是该地为无主之地），则以A户房屋侧边屋檐上雨水滴落在地上所形成的线痕为界，B户所修建房屋的侧边沿上滴落的雨水不能越过A户房屋的雨水线。两家在中间的空地共挖排水沟，房屋之间所留的空地可作为两家房屋的产权边界。大多数情况下，为了不使A户房屋上的雨水落在自家屋顶上，B户修房一般均会与A户家的房屋保持一定距离，且把自家房屋修的与A户家房屋一般高，几乎没有人会为了多占一点宅基地而特意把自己家房屋修的比邻居家房屋低，这在当地已成惯例。

第二部分  田地的产权及边界

一、田地的产权认定

解放前，人和村的田地均为私人所有，据被访谈的老人讲，村落里的每一块土地均是有主之地。

（一）分家对田地产权的认定

1、何时分？在当地，因春（chun）与倾（qin）发音相近，冬（dong）与东（dong）发音相同，为讨吉利，当地人均选择在冬天分家，取“东家”之意，寓意发财；春天分家则等同“倾家”，意味着倾家荡产。分家时，一般均采用对房屋、物品及田地等财产进行同时及均等分割的方式。为避免自己百年之后二次分家的麻烦，当地老人极少给自己保留养老田。分家一般要选好黄道吉日。

2、如何认定？针对自己家有多少田地，应该怎么进行搭配的问题，均需要家人之间进行提前商定。家人初步商定好分家事宜之后，一般要把田地分成甲乙丙丁等不同等级（也可称为天地人和）。等到正式分田地（分家）的时候，当事人的内亲（如叔伯）、母亲那边的亲戚（如外公、舅舅）及自己妻子那边的亲戚（如岳丈、舅子）要到场。此时，若兄弟间仍有分歧，到场的亲属可以对田地的搭配提出进一步的参考建议和意见，并对兄弟间的分歧进行调解。

3、有何原则？分田地时遵循田与土搭配、肥与瘦搭配和诸子均分的原则，有时还要考虑田地的灌溉条件及地理位置等条件。分田地时，有时也遵循另一个原则，即大儿子先出生，遭受的苦难最多，所以大儿子不进行“捻勾”（即抓阄），把地分成几等份之后由大儿子先挑出其中的一块，其他兄弟在进行捻勾，若是家庭和睦的人家，其他的兄弟对此一般也不会有意见。有的家庭还会给大儿子单另奖励一块田或土，称为“长子田”，但这种情况在当时仅出现一例。田地等分完之后要写分关（与契约不同，分关专指因分家而写的分家单，契约则是指因田地买卖而写的单据）。

（二）买卖对田地产权的认定

在当地，一桩完整的田地买卖一般要经过以下几个步骤。

1、放信。卖田多是因为家中急需用钱，一般情况下绝少有人主动卖田。卖方决定卖田地之后，即请中人帮自己发布卖田的消息，请的中人一般是与自己关系较好的人，可以是本家叔伯或娘舅家的亲戚，或者是自己的朋友、邻居，但一般都是自己信得过的人。

2、看田。若买家家里条件宽裕，计划置业，在得到卖田消息后，就可以亲自去看田。看田一般要看该田的肥瘦，是否平坦，地理位置是否便利，是否离水源近等，因以上因素而考虑出价高低。其中，看田的一项重要任务是看该田与什么样的四邻搭界，如果搭界的人中有一户在之前与买家发生过矛盾，则买家会把田地的价格压低，甚至会中断交易。因为这样的田在当地叫做“孤老崽田”，买家要考虑日后田里过水时可能会受到邻家故意刁难的情况，主要是为了保证自己可以“上桩”（即田是自己的，且能保证可以把粮食收回家）。

3、喊价与还价。如果此时双方对田地无异议，则开始喊价还价。一般是卖家主动报价，买家则遵循“空子喊价一半”的原则，即无论卖家报价多少，买家一般会给出卖家喊价的一半价格，双方要经过多轮的讨价还价。当地的田地价格一般是在当年该田地产出价值的十倍及以上。

4、裁界。裁界时，一般当事双方和田地的四邻要到场，主要是确定田地的四至点及具体边界。当事双方一般要请丈首（丈首即为专门丈量土地的人。解放前，当地有专门从事丈量土地工作的人，且丈首一般会带有2-3名徒弟。丈量土地的具体费用待补充）对土地面积进行丈量。

5、写卖契。写卖契时，买家要向卖家交付一部分钱。卖契上主要是写田地价钱、田地面积（包括多宽和多少亩）、边界的具体位置等，落款处当事双方、中人和四邻均要签字画押。为避免日后产生不必要的纠纷，即使是把田地卖给自己的亲兄弟也要立契约为据。

6、请边界酒。当地有请边界酒的惯习。为省时省力，边界酒一般与写卖契同日进行。吃边界酒时，中人和搭界的四邻均在邀请之列，所有开销一般均是买家负责，且买主家里参加的人多于卖主家里参加的人，买主家里的人（包括内亲如叔伯和外亲如娘舅等）参加主要是为了给主人道贺；即使是免费吃饭，卖主家里的人也绝不会来的很多（主要是管事的人，如家长到场），因为卖田在当时是一件很不光荣的事情，亲戚来了也会觉得脸上无光。吃的这顿饭叫做“吃脱业饭”，意味着今后这块田地与自己再无关系。卖主吃这顿饭的心情一般都会极为沉重，甚至是“眼泪流进碗里”。与该种情况相反，如果卖主卖这块田是为了到更好的地方买另一块田，卖主家来的人则会来的多一些，且来的人都会比较高兴，这叫做“脱了烂衫换紫袍”，意味着步步高升。

7、变更粮簿及发证。旧时政府登记有每户家里田产的具体数目及应纳粮款数目。请完边界酒之后，当事双方要到政府部门登记备案，目的是变更粮簿，即在原簿上减去卖家的田产数目及应纳粮的数目，在原簿上增加买家的田产数目及应纳粮的数目，纳粮的义务以后由买家承担。此时政府向买家发放税务证（名称也许不准确），并加盖政府公章和税务公章，买家以后就可以凭此证去完税，也即意味着土地买卖得到了政府承认，是正大光明的事情了。

8、搬家及交余款。如果不涉及搬家（搬家一般是发生在卖家卖完所有田地之后，才会出现卖家整体搬家的情况），政府向卖家发放税务证的同时买家即需向卖家交付余款，意味着交易正式完成。若涉及到搬家，则在卖家搬家的同时买家向卖家交付余款，此时意味着土地买卖的完成。

二、田地边界的认定

（一）依何为界？

1、水脚为界。这种情况一般发生在“上管下”的时候，即，当与邻家的田地搭界时，拥有上游田地的人家拥有搭界田埂的产权。具体说来，就是以水脚为界，即在上游田地的某处开一缺口（解放前，当地水田之间均不特意修建和保留水渠。若无淹没下游人家田地里的秧苗等其他特殊情况，上游人家可以不用通知下游的人家而把自家田里的水排入下游田地，但必须要在前人留下的缺口处排水以免冲毁秧苗，这在当地已成惯习），水流进下游田地时水脚及以上田地，包括田埂均归上游人家所有。但下游的人可以割除该田埂上在自己这侧的杂草以喂养牲畜，但无权利铲去该测田埂上的泥土，否则上游人家可以追责。

2、埂心为界。这种情况相对简单，即当两家田地相邻且地势大致相平时，以田埂的中心作为边界，田埂一般有2尺左右宽，当做道路，相邻双方及他人均有权利从田埂上通行。

3、界石为界。该情况一般发生在分家时几个兄弟分得同一块田地，田地的分割一般采取诸子均分的原则。分家时也要对田地进行裁边界，田埂的位置和归属都要在分关里记录好。对于分得的公共田地，要在田边用石头或者不容易腐烂的东西埋在土里，当做界限。插秧时两边的人都要到场，要用梭梭（类似于绳子）拉起界限，插秧不能越过界限。

（二）谁来见证？

1、当时双方及亲属。买田买土是家里的大事。在裁边界的时候,田地买卖的当事双方及其家族内部的人（如本家家长、叔伯及娘舅等）一般都会到场。

2、保长及甲长。裁边界时，当地的保长和甲长一般必须要到场，这是保长和甲长职责之内的事情，但需要当事双方来请保长和甲长到场。当地的土地买卖一般不惊动乡里,所以不会有乡里的干部在场。买卖的具体事宜需要买卖双方提前协定好，保长甲长到场的主要作用是做一个见证。

3、搭界四邻。与田地搭界的四邻要到场,其作用一方面是对四邻进行告知,另一方面是请四邻见证田地交易的合法性，避免以后搭界时产生矛盾。四邻作为见证人和写卖契的执笔人一样，最后要在契约上签字。

（三）边界维护。每一块田地的产权一般都有明显的产权边界，这在当初的分关和田地买卖的契约上都要进行清楚的标示。对于两块田之间共有的田埂，双方均不能随便挖掘，如果自己家田埂这边长了杂草则可以及时的铲去，但是铲去杂草之后的田埂如果变窄，要及时的把土附上，即田埂必须要保持原来的宽度。攒田埂如果伤到了“老本”，就可能引发对方的不满并可能发生争议，严重时甚至会发展到打官司的地步。

如果和搭界的邻居关系好的话，自己要在属于自己这侧的田埂边栽树的话，对方一般也不会说道什么；但是如果和邻居关系不好的话对方就会有意见，有可能会引发争吵发生矛盾。因为虽是在自己这边栽树，但树长大后树荫会落到别人的田里，影响别人家庄稼的长势。

三、如何解决田界纠纷？

1、兄弟间的田界纠纷。若兄弟之间在田地的边界及产权问题上发生纠纷，则首先请自己家里人，如家长出面来进行调解；如果家长调解不好，则请家族内的人，如叔伯或族长来调解；如果还调解不好，则请保长来调解，直至到打官司进行裁决。纠纷解决以分关为准。

2、邻里间的田界纠纷。边界如果有变动一般要到保长那里登记，如果是属于某个人的边界，这个人就用有所有权，外人不能在他的边界内做任何侵权的事情。如果有外人来侵犯边界的话，一般都会发生矛盾，严重的时候会发生械斗，这种矛盾从一开始侵占之时就随之发生。

因为在田地裁边界时四邻在场，写卖契的时候四邻要签字，所以邻里间发生纠纷时要以卖契为准。若发生打官司的事情，其他吃过边界酒的搭界四邻均有作证的义务。如果四邻出现偏袒哪一家的情况，则打官司的时候当事人可以对其进行状告。

3、佃客与外人间的矛盾。若是佃客在租种主人家（即地主）的田地时与外人发生田界纠纷，则佃客要及时将纠纷事件报告给主人家，佃客一般要担告知之责。之后则由主人家和纠纷当事人进行交涉，交涉时则以原始地契或分关为准。

四、田地的托管

如果一家人要暂时移居到外乡或外县，但此时他又不考虑将土地卖出，则该人可以将自家田地托管给他人，请他人代管，待自己回来后继续耕种。

（一）托管给谁？寻找田地的被托管人一般先考虑自己家的内亲，如自己的兄弟、叔伯；其次是娘舅及其家人；最后是自己要好的朋友，但一般都是自己信得过的人。

（二）托管如何认定？进行田地托管时，托管人要把托管事宜告诉周围的邻居，告知邻居自己田地的托管事宜一般不选择正式告知，大多是随意告知，比如在聊天的时候告知，托管事宜便随邻居的口口相传而随之传开，托管即随之发生效力。托管时间的长短以托管人从外地回家为止。

（三）被托管人的职责。被托管人一般有全权处理与田地相关事宜的权力，如发生外人侵占边界的情况，被托管人即可以全权处理。首先，被托管人可以自己和纠纷当事人进行交涉。其次，被托管人可以向保长甲长反映情况，请保长甲长进行调解。再次，如果经保长调解后，侵犯边界的人仍不终止其侵权行为，被托管人甚至可以采取暴力的方式阻止侵权行为的继续发生。

（四）托管的报酬。托管中，被托管人一般不收取报酬，但一般托管人在归来的时候会给被托管人带一定的礼物，或者是在过年过节的时候请被托管人来自己家里吃饭、喝酒。